作为国内首单央企商业不动产REIT，备受市场关注的华夏保利商业REIT将于7月15日正式发售。根据网下询价结果，该项目发行价格较评估基准折价10%，对应2026年及2027年预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。在当前公募REITs市场常态化发行背景下，该定价水平为二级市场提供了较好的安全边际，更好体现了资产本身的现金流回报属性。

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分派率具备市场竞争力，投资性价比已经显现

记者观察到，相较于过去一段时间一级市场的火热行情，近期一些REITs询价认购倍数较低。相较于过往市场高溢价发行带来的波动风险，当前的市场定价机制逐步趋于成熟。“受当前市场情绪影响，市场认购热度阶段性走弱，客观上确实影响了近期启动询价的REITs认购倍数。但是换个角度，这也是看好REITs市场发展的各类资金配置的关键窗口期，参与认购的都是非常认可产品价值的投资机构，一定程度上也增加了产品上市后的稳定性。”某机构分析师向记者表示。

实际上，可以从收益指标算一笔账，该项目发行后的预期分派率优于同类已上市REITs平均水平。较高的初始分派率为投资者提供了确定的久期回报，也为上市后的价格表现预留了缓冲空间。对于追求绝对收益的配置型资金而言，在当前市场环境下也更具吸引力。

底层资产位于大湾区核心，现金流生成能力稳定

该项目底层资产由广州保利中心与佛山保利水城组成，均位于粤港澳大湾区核心城市的关键区位，形成“甲级写字楼+区域型购物中心”的双业态组合。

广州保利中心位于广州市天河区珠江新城核心区，毗邻广州地铁5号线猎德站，总建筑面积约7.9万平方米，涵盖38层办公空间及3层商业配套，是集超甲级写字楼、高端商业于一体的地标综合体。项目地处广州CBD核心，区位优越、交通便利，周边商务氛围浓厚，是保利发展写字楼板块的标杆项目。

佛山保利水城项目位于佛山市金融CBD核心区，是佛山市南海区桂城街道的标志性购物中心项目。2025年7月，项目升级为“佛山保利水城时光汇”，进一步提升了商业品质和消费体验。项目辐射南海桂城、狮山、大沥及广州荔湾等人口密集区，并有望吸引港澳客群，持续释放消费潜力。

历史运营数据显示，两处资产展现出强劲的消费吸引力和稳定的现金流生成能力。同时，原始权益人及运营管理机构明确表示，将一如既往地做好资产的精细化运营，通过积极的运营管理手段提升收益。

原始权益人参与战略配售，长期看好产品平台价值

本次项目的原始权益人及运管统筹机构保利发展控股集团股份有限公司是国内商业地产领域的领军者，资产规模超万亿，连续三年销售规模第一，拥有超过200个在营项目及超100万平方米的优质扩募储备资产，为REITs提供坚实支撑。原始权益人的高比例留存，实现了与公众投资者的利益深度绑定，也为后续资产的精细化运营及潜在扩募提供了实质性支撑。原始权益人将优质的资产拿出来与社会资本共享，不仅是为了响应国家盘活存量资产的政策号召，更是央企社会责任感与格局的体现。

随着公募REITs市场进入高质量发展阶段，投资逻辑正从短期博弈转向长期价值配置。华夏保利商业REIT以市场化定价完成发行，其核心价值在于底层资产的稳健现金流与可预期的分派回报，为投资者提供了参与大湾区核心商业资产配置的标准化渠道。

二级市场短期波动不改长期价值，市场逐步企稳回升

今年上半年，公募REITs二级市场出现波动，主要由短期情绪主导，存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多因素叠加共振。整体来看，上述影响多为情绪面影响与资金面的扰动，基本面无系统性利空，当前估值处于历史低位。经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已经回到了非常有吸引力的区间。从分派率的角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。

近期的市场波动确实让不少投资者感到焦虑，但如果把视角拉长，当下的回调恰恰提供了以更合理价格布局优质资产的机会。公开数据显示，从细分板块来看，不同的资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现（1-3月全国社零累计同比+2.4%），验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性。

2026年6月，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，标志着我国公募REITs市场正式迈入指数化投资新纪元，是公募REITs投资产品体系的重大创新突破。REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，有利于推动REITs投资向指数化、标准化、规模化阶段纵深迈进，将为REITs市场持续引入长期稳定增量资金，丰富投资者结构，显著提升市场流动性，为公募REITs市场高质量发展注入强劲动能。

截至6月29日收盘，中证REITs全收益指数收盘价958.81点，相较于上周最低点上涨3.51%，二级市场释放触底回升信号。我们相信，短期的市场波动不影响长期价值，拥有优质底层资产、优异运营能力并能产生稳定现金流的REITs产品，将在时间的沉淀下展现长期价值。